Défiscaliser en loi Pinel

Défiscaliser en loi Pinel

Réduire ses impôts avec la loi Pinel : des avantages à ne pas manquer !

Acheter dans le neuf pour louer peut permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21% étalée sur 12 ans, prévue par la loi Pinel jusqu'en 2021 (en remplacement du dispositif Duflot).

Ces appartements ou maisons doivent être mis en location en résidence principale, et ce dans une limite de deux logements par investisseur et par an.

En 2018, les zones éligibles ont été réduites aux secteurs où la demande est très forte : zones A, A Bis et B1.

Les avantages fiscaux sont les suivants :

  • pour une durée de location de 6 ans la réduction d‘impôt est de 12% du prix du bien ;
     
  • pour une durée de location de 9 ans la réduction d‘impôt est de 18% du prix du bien ;
     
  • pour une durée de location de 12 ans la réduction d‘impôt est de 21% du prix du bien.

au-delà de 9 ans, la Loi Pinel permet une réduction complémentaire de 1% par année de location supplémentaire.

Le dispositif Pinel autorise la location à un ascendant (père, mère, etc.), ou à un descendant (enfants, petits-enfants), lorsque ceux-ci n'appartiennent pas à votre foyer fiscal.

La réduction d'impôt en loi Pinel est calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 5 500 €/m² de surface habitable et de 300 000 € par personne et par an.

Défiscaliser en loi Pinel : quelles conditions ?

Les logements concernés par le dispositif Pinel

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt très avantageuse (jusqu'à 2 logements maximum par an), vous devez :

  • Louer un logement acquis neuf achevé ou en l’état futur d’achèvement (vente notariée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2021), location en tant que résidence principale du locataire.

    Le logement doit répondre à des exigences de performance énergétique (BBC, RT 2012).

    La durée minimale de location est de 6 ans.
     
  • Acheter un logement dans l'une des zones éligibles (A, A bis et B1).
     
  • Louer le logement neuf dans les 12 mois suivant la livraison du bien immobilier, en respectant un plafonnement des ressources du locataire en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique du bien (cf. tableau plafonds de loyer ci-dessous).
     
  • Pour un même bien immobilier, ne pas cumuler le dispositif Pinel avec d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière (Malraux, Duflot, Censi-Bouvard, etc.).
    Le dispositif Pinel est cependant cumulable avec d'autres dispositifs quand ceux-ci concernent un autre bien, au sein du même foyer fiscal.

Des conditions de revenus et de loyers

La défiscalisation en Pinel n'est permise que si vous respectez des plafonds de loyer et louez à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds.

Plafond de loyer par m² et par zone à partir de 2018

  • Zone A bis : 17,17 €
     
  • Zone A : 12,75 €
     
  • Zone B1 : 10,28 €
     

La surface prise en compte (surface pondérée) est calculée à partir de la surface habitable (S), incluant la moitié des surfaces annexes (sous-sol et cave, combles aménageables, balcon et terrasse, etc.), dans la limite de 8 m² par logement.

Pour calculer le loyer maximum autorisé au mètre carré, on multiplie le plafond de la zone par le coefficient 0,7 + (19 / S). Ce nombre est alors multiplié à la surface pondérée pour calculer le loyer maximum autorisé par mois en loi Pinel.

Exemple de calcul en zone A bis pour un appartement de 60 m² avec 8 m² de balcon à Nanterre :

  • Surface pondérée = 60 + (8/2) = 64 m²
     
  • Plafond de la zone A bis = 17,17 €/m²
     
  • Loyer mensuel maximum = (17,173 x (0,7 + 19/64)) x 64 = 1 095,45 €/mois

Bon à savoir : ces plafonnements peuvent évoluer en fonction de la surface du logement et de l'évolution du marché immobilierde la zone dans laquelle le logement est situé.

Plafond de revenus des locataires par taille du foyer et par zone à partir de 2018

La Loi Pinel ne peut s’appliquer qu’aux locataires dont le revenu annuel ne dépasse pas un certain plafond, défini en fonction de :

  1. La zone géographique dans laquelle le logement se situe.
     
  2. La composition du foyer.

Par exemple : les revenus d’une personne vivant seule en zone A bis, son revenu pour louer un logement avec le dispositif Pinel, ne doivent pas dépasser les 36 993 €.

  Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 €
Personne seule ou couple
+ 1 personne à charge
74 912 € 68 693 € 50 049 €
Personne seule ou couple
+ 2 personnes à charge
89 439 € 82 282 € 60 420 €
Personne seule ou couple
+ 3 personnes à charge
106 415 € 97 407 € 71 078 €
Personne seule ou couple
+ 4 personnes à charge
119 745 € 109 613 € 80 103 €
Majoration par personne
à charge
+ 13 341 € + 12 213 € + 8 936 €

Exemple d'économies réalisées grâce à la loi Pinel

À Nantes (zone B1), vous achetez un logement de soixante mètres carré à 4 000 €/m². Le prix d’achat du logement est de 240 000 €. Si vous louez pendant 6 ans, vous déduisez de vos impôts la somme de 4 800 € par an soit 28 800 € d’économies !

Investir en Pinel peut aussi présenter des risques

Comme tout autre investissement, réaliser un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel peut présenter des risques. Sachez que l’équilibre économique de l’opération dépend principalement de trois facteurs :

  • du marché locatif : les revenus locatifs peuvent être inférieurs à ceux anticipés si vous ne trouvez pas un locataire au niveau de loyer escompté ou si votre locataire est en impayé de loyers,
     
  • Des charges liées à la détention d’un bien loué : elles peuvent être supérieures à celles anticipées, sachant que certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes, etc.) et d’autres facultatives (garanties locatives, frais de gestion),
     
  • De la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales et, le cas échéant, à l’EFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.
     
 

Le guide de l'investissement locatif

 

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